2025년 한 해 동안 900% 이상 폭등하며 코스피 최고 수익률 종목이 되었던 천일고속과 동양고속.
서울고속버스터미널 재개발이라는 강력한 호재에 힘입어 단기간에 엄청난 수익을 안긴 종목들입니다.
하지만 2026년 1월 현재, 두 종목 모두 고점 대비 40% 이상 급락하며 투자자들의 우려가 커지고 있습니다.
📑 목차
- 천일고속과 동양고속, 어떤 회사이며 무슨 사업을 하나?
- 1년간 주가 변동: 900% 폭등 후 급락의 드라마
- 급등 배경: 서울고속버스터미널 재개발 프로젝트
- 투자 긍정·부정 요소 분석
- 미국 사례: Vornado와 그레이하운드의 교훈
- 한국·미국 주식시장 반응 및 투자 전망
- 결론: 고위험 종목, 신중한 접근 필요
1. 천일고속과 동양고속, 어떤 회사이며 무슨 사업을 하나?
천일고속과 동양고속은 한국에서 오랜 역사를 가진 고속버스 운송 회사입니다.
천일고속은 1976년 설립되어 서울에서 경부선을 중심으로 전국 44개 노선을 운영하고 있으며, 약 180대의 버스를 보유하고 있습니다.
🚌 주요 사업 영역
- 승객 운송 서비스 (고속버스 노선 운영)
- 유류 판매
- 부동산 임대업
부진한 본업 실적
하지만 이들의 본업인 고속버스 사업은 최근 수년간 상당히 어려운 상황입니다.
고속철도 KTX의 확장, 저가 항공사의 발달, 그리고 코로나19 팬데믹 이후 여행 패턴 변화로 인해 고속버스 이용객이 지속적으로 감소해왔기 때문입니다.
📉 천일고속 실적 추이
- 2022년: 영업손실 74억원
- 2023년: 영업손실 51억원
- 2024년: 영업손실 53억원
- 2025년 3분기: 영업손실 51억원 (누적)
동양고속도 2024년 영업손실 15억원, 당기순손실 167억원을 기록하는 등 재무 상황이 좋지 않았습니다.
다만 2025년 3분기에는 원가절감 노력과 전산배차 시스템 도입으로 영업이익이 흑자전환하는 등 일부 개선의 조짐은 보이고 있다고 볼 수 있습니다.
⚠️ 재무 리스크
천일고속의 부채비율은 377%에 달하며, 총 부채는 426억원 수준으로 자본잠식 우려까지 제기되고 있습니다. 본업 실적만 놓고 보면 투자 매력이 낮은 기업들이라고 판단됩니다.
2. 1년간 주가 변동: 900% 폭등 후 급락의 드라마
천일고속과 동양고속의 주가를 살펴보면 정말 극적인 드라마를 보는 것 같습니다.
2026년 1월 17일 현재 시점에서 지난 1년간의 주가 변화를 정리해보겠습니다.
천일고속 주가 여정
주요 시점별 주가
- 2024년 12월 10일: 33,900원 (3년 최저점)
- 2025년 12월 4일: 518,000원 (3년 최고점, 약 13배 급등)
- 2026년 1월 16일: 약 29만원 (고점 대비 44% 하락)
천일고속은 2024년 12월 중순 3만원대 후반에서 거래되다가, 서울고속버스터미널 재개발 소식이 전해지면서 2025년 11월 19일부터 급등하기 시작했습니다.
12월 4일까지 총 9거래일 연속 상한가를 기록하며 518,000원이라는 최고가를 찍었습니다.
동양고속 주가 여정
주요 시점별 주가
- 2025년 11월 초: 7,000원대
- 2025년 12월 중순: 172,800원 (약 24배 급등)
- 2026년 1월 16일: 약 5만 8천원 (고점 대비 66% 하락)
동양고속은 더욱 극적입니다. 한 달 만에 주가가 약 24배 폭등하며 2025년 코스피 전체에서 최고 수익률(약 1,298%)을 기록한 종목이 되었습니다.
⚠️ 투자위험종목 지정
하지만 두 종목 모두 9~10연속 상한가 후 투자경고종목 및 투자위험종목으로 지정되어 여러 차례 거래정지를 당했습니다. 거래 재개 후에는 하루 만에 20~30% 급락하는 등 큰 조정을 받았습니다.
2026년 1월 14일에는 두 종목 모두 다시 상한가를 기록했지만, 15일과 16일에는 다시 하락세로 돌아서며 극심한 변동성을 보이고 있습니다.
전형적인 테마주의 급등락 패턴이라고 볼 수 있습니다.
3. 급등 배경: 서울고속버스터미널 재개발 프로젝트
주가 급등의 핵심은 서울고속버스터미널 재개발입니다.
2025년 11월 26일, 서울시는 서초구 반포동의 서울고속버스터미널 부지에 대한 대규모 복합개발 사전 협상 착수를 공식 발표했습니다.
🏗️ 재개발 프로젝트 개요
- 부지 면적: 14만 6,260㎡ (약 4만 4천 평)
- 개발 가치: 수조 원대로 추정
- 개발 계획: 터미널 지하 통합 + 최고 60층 주상복합 빌딩
- 완공 목표: 2030년대 초반
지분 구조가 핵심
여기서 핵심은 천일고속과 동양고속이 서울고속버스터미널의 주주라는 점입니다.
📊 2024년 말 기준 지분 구조
- 신세계센트럴시티: 70.49% (최대주주)
- 천일고속: 16.67% (2대 주주)
- 동원로엑스: 11.11%
- 신선호 전 회장: 1.56%
- 동양고속: 0.17%
2021년 신세계센트럴시티가 중앙고속의 5.54% 지분을 530억원에 매입한 사례를 기준으로 계산하면, 천일고속의 16.67% 지분 가치는 약 1,595억원으로 추정됩니다.
투자자들은 "재개발 시 이 가치가 더 상승할 것"이라며 주식을 매수했고, 이것이 폭등으로 이어진 것으로 보입니다.
4. 투자 긍정·부정 요소 분석
천일고속과 동양고속에 대한 투자를 고려할 때는 긍정적 요소와 부정적 요소를 모두 냉정하게 살펴봐야 합니다.
긍정적 요소
✅ 투자 긍정 포인트
- 실체가 있는 호재: 서울시 공식 발표, 2026년 협상 진행 중
- 우수한 입지: 강남 한복판 4만 4천 평 프라임 로케이션
- 상당한 지분: 천일고속 16.67% 보유 (2대 주주)
- 본업 개선: 동양고속 2025년 3분기 흑자전환 조짐
첫째, 재개발은 실제로 진행 중입니다. 서울시가 공식 발표했고, 2026년에는 협상이 진행되며 2030년대 초반 완공을 목표로 하고 있습니다.
둘째, 개발 부지의 입지가 매우 우수합니다. 60층 규모 초고층 복합개발이 계획되어 있어 개발 가치가 수조 원대로 추정됩니다.
부정적 요소
⚠️ 투자 리스크 요인
- 본업 부진: 천일고속 5년 연속 적자, 동양고속 당기순손실 167억원
- 극심한 변동성: 9~10연상 후 투자위험종목 지정, 하루 20~30% 급락
- 유통 주식 부족: 동양고속 소액주주 비율 35.8%
- 재개발 불확실성: 협상 결렬·장기화 가능성, 완공까지 4~5년
- 재무 리스크: 부채비율 377%, 자본잠식 우려
- 최근 조정: 고점 대비 40~66% 하락
첫째, 본업 실적이 매우 부진합니다. 재개발 호재만으로 이러한 본질적인 사업 부진을 완전히 가릴 수는 없다고 판단됩니다.
둘째, 주가 변동성이 극심합니다. 투자경고종목 및 투자위험종목으로 지정되어 여러 차례 거래정지를 당했으며, 거래 재개 후 급락하는 패턴을 보이고 있습니다.
셋째, 유통 주식 수가 매우 적어 원하는 시점에 매도하기 어려울 수 있다는 리스크가 있습니다.
5. 미국 사례: Vornado와 그레이하운드의 교훈
한국의 천일고속·동양고속 사례를 더 잘 이해하기 위해 미국의 유사 사례를 살펴보는 것이 도움이 될 것으로 보입니다.
Vornado Realty Trust (VNO)
Vornado는 뉴욕 맨해튼에서 대규모 상업용 부동산을 소유하고 운영하는 리츠(REITs) 기업입니다.
🏙️ Vornado 재개발 프로젝트
- 보유 부동산: 펜실베이니아역·매디슨 스퀘어 가든 주변 약 56만 평
- 투자 규모: PENN 1, 2 빌딩 재개발에 12억 달러 투자
- 신규 계획: 구 호텔 펜실베이니아 부지에 40억 달러 규모 초고층 타워
- 주가 변동: 2020년 $25 → 2021~2022년 $50 이상 (100% 수익률)
2025년 11월 Vornado는 구 호텔 펜실베이니아 부지를 활용해 2백만 제곱피트 규모의 초고층 타워를 개발할 계획을 발표했습니다.
뉴욕시도 펜실베이니아역 대대적 개조 계획을 발표했으며, 2027년 말까지 공사를 시작할 예정입니다.
🔍 천일고속과의 차이점
Vornado 사례가 천일고속·동양고속과 다른 점은 Vornado는 부동산 개발이 본업인 리츠 기업이라는 것입니다. 반면 천일고속과 동양고속은 버스 운송업이 본업이고 터미널 지분은 부수 자산입니다. 따라서 재개발 효과가 실제로 기업가치에 얼마나 반영될지는 Vornado보다 불확실하다고 볼 수 있습니다.
그레이하운드 버스 (Greyhound Lines)
그레이하운드는 미국 전역에 버스 터미널을 운영해온 역사적인 버스 회사로, 천일고속·동양고속과 사업 형태가 유사합니다.
📌 그레이하운드 사례
- 2021년: 독일 FlixMobility에 매각
- 2022년: 사모펀드가 33개 터미널 부동산을 1억 4천만 달러에 인수
- 필라델피아: 2026년 5월 리노베이션 후 재개장 예정
- 내슈빌: 고층 주거 타워로 재개발 진행 중
💡 중요한 교훈
그레이하운드 사례는 터미널 부동산이 실제로 상당한 개발 가치를 가지고 있음을 보여줍니다. 하지만 그레이하운드는 본업과 부동산을 분리 매각했기 때문에, 버스 회사의 주주들은 부동산 개발 이익을 누리지 못했습니다. 이것이 천일고속·동양고속과의 중요한 차이입니다.
6. 한국·미국 주식시장 반응 및 투자 전망
천일고속과 동양고속의 사례는 단순히 개별 종목의 문제를 넘어 한국과 미국 주식시장 전반에 시사하는 바가 있습니다.
🇰🇷 한국 증시 현황
2026년 1월 16일 기준, 코스피 지수는 4,840.74로 사상 최고치를 경신하며 11거래일 연속 상승세를 이어가고 있습니다.
코스닥 지수도 954.59로 강세를 보이고 있으며, 유가증권시장 전체 시가총액은 4,003조원을 돌파했습니다.
📉 개별 종목은 하락
하지만 이날 천일고속은 3.50% 하락한 30만 3천원, 동양고속은 7.12% 하락한 6만원에 거래되었습니다. 이는 시장 전체가 상승할 때 개별 테마주는 오히려 조정받을 수 있다는 점을 보여줍니다.
부동산 재개발 수혜주 전망
2026년 부동산 시장은 공급 절벽과 규제 완화라는 두 가지 트렌드가 교차하고 있습니다.
✅ 관련 재개발 프로젝트
- 서울고속버스터미널: 2030년대 초반 완공 목표
- 양재화물터미널: 2026년 착공 예정
- 동서울터미널: 현대화 사업 추진
- 기타 터미널 6곳: 2030년 이후 재개발 계획
전문가들은 2026년 부동산 투자에서 '초양극화' 현상이 심화될 것으로 전망합니다.
핵심 입지에 자금이 쏠리는 반면, 비핵심 지역은 외면받을 가능성이 크다는 분석입니다.
🇰🇷 국내 재개발 관련 대장주
- 한화갤러리아: 대형 복합개발 참여
- DYP: 재개발 수혜주
- 효성: 2026년 1월 14일 17.53% 급등
- 건설주: 대림산업, 현대건설, GS건설 등
🇺🇸 미국 증시와 환율 영향
미국 연방준비제도(Fed)의 금리 정책이 2026년에도 글로벌 증시의 주요 변수가 될 전망입니다.
전문가들은 2026년 말 미국 기준금리가 3.25~3.75% 수준으로 하락할 것으로 예상하고 있으며, 이는 부동산 및 리츠 섹터에 긍정적 영향을 줄 것으로 보입니다.
💱 환율 전망
2026년 1월 현재 원/달러 환율은 1,470원대에서 움직이고 있으며, 대부분 전문가들은 2026년 평균 환율이 1,400~1,450원 수준을 유지할 것으로 전망합니다. 환율 안정은 한국 증시에 긍정적이지만, 1,500원을 넘으면 외국인 이탈로 이어질 수 있습니다.
💡 투자 전략 제안
단기 트레이딩 관점
이미 1년 사이 700~900% 상승한 상태이고, 고점 대비 40~60% 하락 후에도 여전히 높은 밸류에이션을 유지하고 있습니다. 단기 매매 시 손절매 라인을 명확히 설정하고 소액만 투자하는 것이 바람직하다고 생각됩니다.
장기 투자 관점
재개발 프로젝트의 실질적인 진행 상황을 면밀히 모니터링해야 합니다. 2026년 협상 결과, 개발 계획안, 주주 이익 배분 방안이 명확해지면 재진입을 고려할 수 있을 것으로 판단됩니다.
리스크 관리
재개발은 5~10년 소요되는 장기 프로젝트이고, 협상 결렬·지연 시 주가 급락 가능성이 있습니다. 본업 실적 악화와 유통 주식 부족도 주의해야 할 요소라고 보입니다.
7. 결론: 고위험 종목, 신중한 접근 필요
천일고속과 동양고속은 2025년 900% 이상 폭등하며 코스피 최고 수익률 종목이 되었습니다.
서울고속버스터미널 재개발이라는 강력한 호재가 있었고, 단기 수익을 올린 투자자들도 많았습니다.
하지만 2026년 1월 현재 고점 대비 40~66% 하락했고, 극심한 변동성이 계속되고 있습니다.
본업은 5년 연속 적자이고 부채비율도 높아 재무 리스크가 상존합니다.
재개발은 완공까지 4~5년 이상 소요되며, 그 과정에서 많은 변수가 생길 수 있습니다.
🎯 투자 원칙
- 분산투자: 전체 투자금의 일부만 할애
- 프로젝트 모니터링: 재개발 진행 상황 면밀히 추적
- 손절매 설정: 명확한 라인 설정 및 준수
- 유동성 리스크: 유통 주식 부족 인식
- 장기 관점: 5~10년 투자 관점 유지
미국 Vornado 사례는 터미널 재개발이 가치를 창출할 수 있음을 보여주지만, Vornado는 부동산 개발이 본업인 리츠입니다.
그레이하운드 사례는 부동산 분리 매각 시 기존 주주들이 이익을 못 누릴 수 있다는 교훈을 줍니다.
⚠️ 투자 유의사항
결론적으로 이 종목들은 전형적인 '고위험 고수익' 종목입니다. 2026년 코스피는 사상 최고치를 경신하고 있지만, 실적 없는 테마주들은 언제든 급락할 위험이 있습니다. 투자 결정은 본인의 위험 감수 능력을 신중히 고려해야 합니다.
※ 본 글은 투자 권유가 아니며, 제시된 분석은 필자의 개인적 의견입니다. 모든 투자 결정과 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 투자 전 반드시 기업의 공시자료와 재무제표를 직접 확인하시고, 필요시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
※ 본 글은 2026년 1월 17일 기준 최신 정보를 바탕으로 작성되었습니다.